Rentepausen som deler Norge i to
Norges Bank holder renten på 4 prosent mens boligprisene stiger 6 prosent. For boligeiere betyr det lettelse — for førstegangskjøpere et lukket marked.
Da sentralbanksjef Ida Wolden Bache la frem rentebeslutningen i januar, var budskapet klart: styringsrenten holdes på 4,0 prosent. «Vi har ikke hastverk med å sette renten ned», uttalte hun til en pressekorps som forventet mer konkrete signaler. For norske husholdninger med boliglån over snittet på 2,8 millioner kroner betyr det fortsatt stramme budsjetter inn i 2026.
Samtidig peker Eiendom Norges ferske prognose mot en boligprisvekst på 6 prosent nasjonalt i 2026. I Stavanger ventes hele 10 prosent, i Bergen 8,5 og i Tromsø 9 prosent. Det skaper en paradoksal situasjon: de som allerede eier, ser formuen vokse. De som prøver å komme inn, skyves stadig lenger fra drømmen om egen bolig.
Sentralbankens dilemma
Norges Banks dilemma handler om motstridende krefter. Kjerneinflasjonen ligger på 2,7 prosent, fortsatt over målet på 2 prosent. Lønnsveksten anslås til 4,2 prosent. Å kutte renten for tidlig risikerer å blåse opp inflasjonen igjen — men å vente for lenge bremser investeringer og forbruk i en økonomi som allerede viser tegn til avkjøling.
Meningene blant analytikerne spriker kraftig. Handelsbanken tror på to kutt i 2026, med første kutt i juni og et nytt i desember, som ville bringe renten ned til 3,5 prosent. Frank Jullum i Danske Bank er enda mer optimistisk og spår tre kutt i løpet av året. Men DNB og Carnegie har avblåst rentekutt helt, og peker på overraskende høye inflasjonstall som gjør lettelser usannsynlige.
Boligmarkedets to hastigheter
Mens renteutsiktene er usikre, er trenden i boligmarkedet tydelig. SSBs prisindeks for brukte boliger viser en økning på 2,2 prosent bare i fjerde kvartal 2025. Og forskjellene mellom byene vokser.
Stavanger, drevet av oljerelatert aktivitet og begrenset boligbygging, leder med en forventet prisvekst på 10 prosent. Tromsø følger med 9 prosent, godt hjulpet av datasenteretableringer i Nord-Norge og økt tilflytting. Oslo, tradisjonelt det heteste markedet, vokser «bare» 5 prosent — et tall som likevel betyr at en gjennomsnittlig treromsleilighet på Grünerløkka vil koste ytterligere 250.000–300.000 kroner mer ved årets slutt.
For førstegangskjøpere er regnestykket nedslående. Med egenkapitalkrav på 15 prosent og boliglånsrenter som ifølge Renteradar ligger mellom 4,5 og 5,5 prosent hos de store bankene, trenger en singel kjøper i Oslo nå oppsparte midler på minst 600.000 kroner bare i egenkapital — i tillegg til en inntekt som tåler de månedlige avdragene.
Kronekursen som joker
En faktor som kan endre bildet er kronekursen. Dagbladet Børsen rapporterer at kronen har begynt å styrke seg etter lang tids uro, og analytikere peker på at dersom euroen faller mot 11,30–11,40 kroner, kan det åpne for et rentekutt allerede i mars. En sterkere krone demper importert inflasjon og gir Norges Bank mer handlingsrom.
Men geopolitisk usikkerhet, spesielt handelskonflikter som SSB har analysert, kan trekke i begge retninger. Økte tollbarrierer kan dempe global vekst og gi lavere renter, men også skape inflasjonspress gjennom dyrere importvarer.
Det store bildet
Norges Bank har senket sine forventninger til boliginvesteringene betydelig — fra 7,5 prosent vekst til bare 3,3 prosent. Det betyr færre nye boliger, som igjen forsterker presset i et marked der tilbudet allerede er for lavt i de største byene.
For den norske gjennomsnittsfamilien med boliglån koker spørsmålet ned til timing: Kommer lettelsen i form av ett eller to rentekutt i andre halvår, slik Sparebanken Øst anslår? Eller blir 2026 nok et år der «vent og se» er sentralbankens mantra? Svaret avgjøres trolig på rentemøtet 26. mars — det neste tidspunktet der et kutt i det hele tatt er realistisk.