Boligboom i vest, Oslo sakker: Norges delte marked

I Stavanger er det nå 62 prosent færre boliger til salgs enn gjennomsnittet de siste 15 årene. Budrundene tar av, og sjeføkonomer beskriver et marked der «folk virker desperate». Samtidig, i Oslo, demper et massivt nedsalg av utleieboliger prispress som ellers ville sendt markedet i været. To norske boligmarkeder — i stadig ulik takt.

Eiendom Norges prognose for 2026 tegner et bilde av et land med boligprisvekst på to hastigheter. Nasjonalt ventes 6 prosent oppgang, men bak gjennomsnittet skjuler seg enorme forskjeller. Stavanger leder med forventet 10 prosent vekst, fulgt av Tromsø med 9 og Bergen med 8,5 prosent. Oslo, tradisjonelt Norges heteste marked, ender på «bare» 5 prosent — den svakeste av storbyene.

Stavanger: Oljehovedstadens comeback

At Stavanger topper listen, er historisk. Etter oljekrisen i 2014 opplevde byen et tiår med svak prisutvikling. Nå slår pendelen andre veien. Aftenbladet rapporterer at boligprisene i regionen forventes å stige med hele 38 prosent frem til 2028. Drivkraften er todelt: Olje- og gassektoren skaper fortsatt sterke arbeidsmarkeder på Sør-Vestlandet, samtidig som boligtilbudet er historisk lavt.

Men Eiendom Norges sjeføkonom advarer: Dersom olje- og gassinvesteringene begynner å falle, vil etterspørselen i Stavanger og delvis Bergen dempes merkbart. Oljeavhengigheten er med andre ord et tveegget sverd — det som driver veksten i dag, kan bremse den i morgen.

Tromsø: Nordens nye boligmagnet

Tromsøs overraskende sterke boligmarked har en annen forklaring. Eiendom Norge peker på turisme og korttidsutleiemarkedet som sentrale drivere, i tillegg til datasenteretableringer og økt tilflytting knyttet til forsvarssatsingen i Nord-Norge. Byen opplever et press som er nytt i norsk bolighistorie — en arktisk by med storbyprisvekst.

Med regjeringens milliard-investering i Arktis-forsvaret og økt aktivitet i nordområdene er det lite som tyder på at presset vil avta med det første.

Oslo: Utleie-nedsalget som bremser

I Oslo er situasjonen paradoksal. Kvadratmeterprisen var 97.974 kroner ved årsskiftet, og prisene steg 3,6 prosent i januar alene. Likevel ventes «bare» 5 prosent årsvekst — langt under byene i vest og nord.

Forklaringen ligger i tilbudssiden. Et stort nedsalg av tidligere utleieboliger flommer inn i markedet og demper prispresset. Mange private utleiere selger unna etter regelendringer og høyere kostnader, noe som paradoksalt nok gir førstegangskjøpere et større utvalg — men i et marked der prisene likevel stiger.

Samtidig bygges det svært få nye boliger. Bare rundt 1.000 nye boliger ferdigstilles i Oslo i 2026, ifølge SSB. Nasjonalt er bildet enda dystrere: Boligprodusentene rapporterer at fysisk igangsatt boligbygging er på laveste nivå siden 1946 — bare 13.874 boenheter i 2024. Behovet er langt større.

Egenkapitalkravet: En dør på gløtt

For førstegangskjøpere kom det ett lyspunkt ved nyttår. Egenkapitalkravet ble senket fra 15 til 10 prosent, noe som betyr at man nå kan låne opptil 90 prosent av boligens verdi. For en leilighet til 3 millioner kroner reduseres egenkapitalen fra 450.000 til 300.000 kroner — en merkbar forskjell for unge kjøpere.

Men renteutsiktene forblir usikre. DNB og Carnegie har avblåst rentekutt i 2026, mens Handelsbanken venter to kutt og Danske Bank spår hele tre. Norges Banks egen prognose peker mot ett til to kutt i løpet av året, men sentralbanksjef Ida Wolden Bache har vært tydelig: «Vi har ikke hastverk.»

Et land i utakt

Det norske boligmarkedet i 2026 handler ikke om én trend, men om geografi. I Stavanger og Tromsø er veksten nesten dobbelt så sterk som i Oslo. Nybygde boliger er over 40 prosent under det beregnede årlige behovet, og det er lite som tyder på rask bedring.

For den som vurderer å kjøpe bolig, er budskapet ulikt avhengig av postnummeret. I vest og nord er det selgers marked med harde budrunder. I Oslo byr nedsalget av utleieboliger på muligheter, men prisene stiger likevel. Og overalt gjelder det samme: Norges Banks neste rentemøte kan endre spillereglene over natten. For norske boligkjøpere er 2026 året der tålmodighet enten belønnes — eller straffes.